在紧缩银根、地根一年后，上海本土房产商不得不向外资敞开大门，从土地储备到开发、投资每一个环节，从办公、商业进而到住宅，外资拉开鲸吞上海滩的架势，房地产与人民币升值被捆绑在一起。
一个神秘的外国买家将全国的视线再次集中到上海。3月中旬，来自中东的基金Gateway Capital以每平方米4万元人民币左右的单价，一举收购了上海徐汇区翠湖天地御苑共108套住宅，成交金额达6亿多人民币。与此同时，闽行区单价在每平方米6500元左右的金色西郊城在度过了9个月“零销售”后，迎来了每天10套房子的“黄金三月”，当月总计卖出261套。
一个豪宅项目和一个普通住宅项目，在3月份引发了上海地产市场调控一年来的第一次反弹。
人们更关心的是，这次“反弹”会变成一次整体性“反转”吗？上海市房地产交易中心“网上房地产”最新公布的交易数据显示，3月份上海商品住宅交易量达179.67万平方米、计16140套。值得比较的，不是这一数字比正值春节楼市淡季的2月份成交量（82万平方米）高出一倍多，而是这一成交规模达到了2005年国家对楼市宏观调控前的水平，销售均价从7558元走高至9457元。
上海地产市场呈现出“一夜回到调控前”的奇观。
“这后面能够看到的是，一方面政府或明或暗想为地产市场困局解围；另一方面海外资金纷至沓来炒作气氛越来越明显。”上海一位刚刚卸任不久的知名地产官员间接告诉《商务周刊》，日益融入国际市场的上海地产，并没有因为宏观调控而变得有序，“相反，海外投资基金借人民币升值压力，对上海市政府在中央政策和本地发展之间首鼠两端的心态，把握得越来越准确，上海地产市场的复杂性越来越突出”。
不论如何，在他看来，海外基金按住上海市政府地产政策的“脉搏”，正在成为“搅动”上海滩房市的主导力量。
救市暴露政府弱点
2006年“两会”上，一贯谨慎的上海市市长韩正宣布正在申请迪斯尼落户上海，此举被认为是与世博会并列的长期利好，但后来消息为国家发改委所否认。
“上海市政府一贯非常低调，没有确定的事情是不会说的。”被《解放日报》评为2005风云人物的《上海楼市（境外人士专刊）》发行人蔡为民对此感到很奇怪，他告诉《商务周刊》，“只有一个原因能让上海市政府做如此表态，那就是上海地产情况已经到了政府的底线。”
蔡为民从上海每个区随机挑选10个楼盘，对比2003年最高峰时期的价格，发现成交均价已经跌了27.88%。“快跌到1/3了，政府能坐视不管吗？”蔡为民对来自市场一线的数据深信不疑，他认为政府更应该清楚市场到了什么程度。
上海市政府终于出手了。
2月初，春节刚过，上海市民的公积金贷款最高额由过去的10万元提高到30万元，而且以户为单位改为以个人为单位。这意味着两口之家的公积金贷款额提高到60万。“基本上可以替代商业贷款，实际上就是变相减少了购房利息支出。”中原地产研究部副经理马冀接受《商务周刊》采访时说。
3月9日，上海银行又新推个人住房贷款宽限期还贷新方式。这种方式可以让贷款人申请延缓12个月还款，延缓期间只要支付贷款利息即可。因为上海银行特殊的身份，此举被业内人士认为是政府托市的直接信号。
去年新《国八条》中被公认对投资客最具杀伤力的是，未满两年转手的房子须征收转让价全额5%的营业税。规定出台后，很多靠银行贷款的投资客被迫选择持有，但一年下来，上海市住宅出租回报率只有2%－4%左右，投资客承受着相当大的还贷压力。上海银行出台此规定恰逢5%营业税实施1年，可以让投资客延期12个月还贷，正好度过两年的转让期限。
上海银行在上海房贷市场的份额很低，尚不足以影响整个信贷政策，但却具有明显的信号作用。业内人士称，最近当地已有银行放弃了个人贷款最低三成的底线。
与此同时，3月初，上海轨道交通6号、7号、8号、9号线建设展开，2010年世博会前将全面投入运营。上海申通地铁集团公司公布了四条新轨道交通线的走向和站点，将有100多个站点同时施工，涉及到1.7万－1.8万户动迁，动迁要在今年6月份前完成。这无疑又为许多交通线附近地产项目提前发出升值信号。
最明显的托市政策，是上海市政府放缓了1年前刚推出的两个“1000万工程”。两个“1000万工程”，即上海市自2005年起每年为市场提供1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，以使包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重提高到65%，相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。两个“1000万工程”甫一宣布，不但迅速拽住了上海房价持续上蹿的幅度，而且还随之带来了被业内称之为拐点的房价走势。但今年以来，包括大华集团在内的部分开发商已经停止开发这些工程，甚至有传言说，“如无必要，两个‘1000万工程’将不再提及”。这意味着新上市的政策性中低价房源将减少，不再与市场化楼盘争夺消费者，为开发商推高房价腾出了市场空间。
“市场上中低价位房子少的时候就投入，当存量房多的时候政府就停止。”两个“1000万工程”的倡议者，上海房地产协会副会长印华教授对此解释是，上海调控一年后，市场情况发生了很大变化，大量中低价位的房子充斥市场，市场已经不需要政府来建便宜的房子。
这位接近上海市政府的房地产专家向《商务周刊》解释说，为稳定房价，上海市政府有计划地延缓了很多高档楼盘预售证的发放；与此同时，政府控制的中低价位商品房和配套商品房则打破过去建筑2/3才可以上市的做法，只要出地平面就可上市出售。
但即使如此，在上海道邦投资有限公司董事林荣时看来，“市场实际上一直处于胶着状态，无论是房产商还是政府仍然面临极大的压力”。他告诉《商务周刊》，尽管政府托市的努力用心良苦，“现在没有连续的数据说明上海开始反转”。他认为3月份的反弹没有太大意义，“顶多算是一个小阳春”。
据有关统计，2004年上海地产高峰开工的房子今年大部分会上市，预计2006年新增房上市量将达到3000多万平方米，加上2005年没有卖掉的房子，2006年市场上将有4000多万平方米。而据上海易居研究院统计，2005年上海商品房销售2199万平方米，比2004年下降39%。在这样的背景下，1.7万户的拆迁和15万新人无法确定的购买量仍然无法给予市场足够的支持。
因此，某种程度上，托市政策最大的效果，是让海外基金看清了上海市政府的心态和底牌。
外资全面渗透
4月14日，蔡为民刚刚在台湾结束了一个由7场座谈会组成的“上海楼市周”。会上蔡为民向投资者极力建议在4、5月份入市。5月10日，由他组织的第一波台湾看房团就将来沪，他们的目标是上海在“十一五”期间重点建设的9个CBD以及7个3条地铁线汇集之地。
蔡为民凭借其上海房价已跌去27.88%的结论认为，虽然后市变化很难判断，但上海楼市处于一个底部是事实。他告诉记者一个细节，《上海楼市（境外人士专刊）》从2006年第一期开始由过去的繁体中文印刷改成中英文对照，“越来越多看不懂中文的老外开始关注上海的房子，我们得为他们做出准备”。
觉察到海外基金“抢滩”上海地产市场强烈冲动的，还有仲量联行中国区董事陈立民。这位与海外机构投资者关系密切的专业人士以他的亲身经历告诉《商务周刊》：“对于上海地产市场而言，海外机构投资者的力量不容忽视。”
3月30日，陈立民参加了某海外基金举办的“2006年中国房地产投资世界峰会”，会上多只来自北美、澳大利亚、日本、泰国甚至中东的海外基金在上海集体亮相，它们中间不仅有摩根士丹利、高盛、花旗、麦格理等潜行中国多年的“大鳄”，甚至GE、Invesco、Latitude Capital以及ABP退休基金等也第一次在公开场合露面。这次会议的最后一天，这些境外机构投资者与15个境内房地产项目进行了“亲密接触”。
中原地产的马冀也参加了这次大会，他透露，会上先期进入上海的基金经理们和来自欧洲的基金经理就一些项目做了一对一的交流。欧洲基金经理们对上海房地产未来保持了足够的乐观，尤其对商业地产、高档公寓以及土地的储备与开发表现出极大兴趣。
印华指出，宏观调控后，中国商业银行对房地产企业贷款实施了严苛的约束。“大部分企业因无法贷款而支撑不住，外资趁机而入，以极高的价格提供资金”。他估计，海外基金的回报率一般不会低于15%-20%。
