协议出让的最后一种土地类型工业用地在今年将拉开招拍挂的大幕。但仔细探究下，多种因素的左右使得工业用地招拍挂依然停留在一纸空文之上。2007年已经过去了1/4，观望的背后，是工业用地博弈圈里的波涛汹涌。
全国有661个市、2488个县和市辖区，也就有共计3149位招商局长。2007年3月12日，星期一，3149位局长中的一分子，河南省许昌市湖东新区招商局局长罗向东驱车驶向千里之外的上海。
这是罗局长普通的一天。在东部沿海与自己负责的一亩三分地之间来回奔波，是招商局长们的日常工作。但这一次，罗的使命有点不同——他将亲自挂帅在上海设立办事处，对口招商从上海转战内地的制造企业。
“原先我们也在深圳、东莞、上海设立有办事处，但也就是请客吃饭的地方。现在不一样了，我们必须赶在这次变化的前头，加大对口招商的力度。”
“接待处”升格为“办事处”的大背景是，2006年9月5日，国务院下发《关于加强土地调控的通知》，这份业内简称31号文的通知规定，从2007年起，工业用地必须通过招拍挂的方式出让，违反规定者追究其相关法律责任。
2006年12月27日，国土资源部下发《全国工业用地出让最低价标准》，比照新增建设用地有偿使用费的级别划分成每平方米60—840元的最低限价，新标准自2007年开始执行。同时，新增建设用地有偿使用出让费标准也相应提高一倍。
许昌距离河南省会郑州仅80公里，离新郑国际机场只有50公里，走高速公路都是不到1个小时的车程。这座2000年前的“魏都”希望凭借这样四通八达的区位优势，在“中部崛起”中抓住后来居上的机遇。事实上，这座中部的中等城市早已为此苦练马步。去年世界银行针对中国120个城市的投资环境的调查中，许昌名列河南省第一位，在政府的行政，城市生态环境等几个指标上都得到了好评。许昌境内有职业教育学校14所，中等蓝领工人资源充沛。
但让罗向东和他的同事们郁闷的是，在激烈的城市招商引资争夺战中，这一切优势资源似乎都要让位于土地价格的竞争。“兄弟城市的开发区都拼命压低价格，我们也没有办法，只能跟进。”
罗向东坦言，工业用地招拍挂政策，彻底扭转了过去依靠廉价土地招商的模式，现在怎么办？土地成了全国招商局局长们最头疼的事情。“说实话，我现在压力很大。”他说。
“协议出让”被一刀切
种种迹象表明，此次工业用地招拍挂政策与以往的土地调控相比，更具雷霆之势。
就在令各级地方政府头疼不已的31号文下达两个月前的2006年7月13日，国务院办公厅下发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，建立国土总督察及其办公室，总督察由国土资源部部长孙文盛兼任，副部长李元担任副总督察，同时派出9个督察办公室对全国进行划片督察。
国土资源部下属的中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云参与了工业用地招拍挂政策制定的始终，他向《商务周刊》透露，工业用地已经纳入督察范围，所有出让书必须到相应的督察局备案。邹所负责的地价所，正在帮助督察局健全相关的督察制度和手段。
另一位接近国土资源部的人士透露，包括“线人”制度等一些非常规方式，正在考虑纳入督查手段之中。
“如果单纯实行招拍挂，地方政府可能在底价上下功夫，维持低价招商的策略，但最低限价和督察制度的出台堵住了可能的后门。而‘违规者追求相关法律责任’也是从未在土地调控中出现过，对地方政府来说这是最大的威慑。”罗向东说。
“工业用地必须采用招拍挂方式出让，这一点毫无回旋余地。”一位不愿透露姓名的国土资源部官员分析，此次调控从实行的范围来看，不分地域，不分经济发展状况，全国齐步走。从实行的方法来看，没有采用先试点、后推开的办法，而是实行“一刀切”。从政策出台时间来看，从酝酿到出台只用了不到一年的时间。
一刀切最直接的结果是工业用地的价格最起码上升了一倍。“最低限价是参考土地的征用成本、开发成本以及与商业用地、住宅用地的比较而来。”负责最低地价制定的中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云告诉记者，去年9月份，他们曾召集全国的土地评估所开会，以“全国地价指数”为名，调研工业用地真实出让价格。结合此后的全国工业用地价格清查，他们得出的结论令人惊讶，工业用地的平均价格不到商业用地及住宅用地的一半。根据多方衡量，国土资源部最终将基准地价提高了一倍左右。
“不管是东部的还是西部的都喊贵，但与周边国家如日本、俄罗斯、印度等国相比，我们的价格处在一个非常低的水平上。”邹晓云说，“地方政府必须有心理准备，不会再有廉价出让的工业用地了。”
邹晓云透露，工业用地招拍挂政策出台的背景，是各地工业用地的无限扩张。他介绍说，工业用地看似游离于公众视线之外，但据有关统计表明，2005年城市工业用地占全部土地的43%，部分地区甚至超过了商业用地和住宅用地的总和。长期以来，工业用地都在“低价出让、过量扩张”，不少地方出现“零地价”甚至“负地价”。
“政府竞相以压低地价为策略争夺投资，不仅使工业用地投放过量，工业摊子铺得过大，而且造成土地浪费使用，国有资产流失，被征地农民权益受侵犯。”他说，地方政府招商引资打出的牌，往往首先就是工业用地优惠。而市委书记和市长到中央要地的时候，因为有着发展地方经济的说辞，主管部门也大都控制得比较松。
但国土资源部指责到，这样一路绿灯放行的工业土地，很多转身就变成商业用地，甚至是住宅用地。
最近北京地价委员会对北京通州区一个项目的审核时发现，这个在工业用地招拍挂政策出台前协议出让的地块上，规划了相当比例的“科研楼”、“招待所”和“职工宿舍”。一位业内人士向记者分析，这些打着工业用地旗号的“配套设施”随时都可能转向商业规划，或者干脆连规划也不改就进行商业化运作——“科研楼”成了写字楼，“招待所”成了酒店，“职工宿舍”也变成商品住宅楼。
