3月1日，始建于1907年的白渡桥被整体拆下进厂大修。与此同时，双向11车道的外滩开始实施变为上下两层双向4车道的综合改造。2010年3月改造完成后，外滩将负起分流周边交通压力的角色。至此，上海1992年给外滩描下的金融街蓝图荡然无存。以金融为核心的现代服务业是上海“十一五”期间首要发展的产业，金融自然不是上海的新奶酪。相反，为了填补超前实施“三二一产业”发展战略平添的GDP窟窿，上海“十五”还将第三产业分支之中的房地产作为了支柱产业。但愈演愈烈的上海“空心化”将不经济的高楼经济推向了极致。解决高房价问题的“七寸”，是把地方政府的财权和事权对称起来。
财政收支捉襟见肘
按照1999年以来的国民经济和社会发展统计公报，上海财政收支一直可以用“捉襟见肘”形容：1999年，上海市财政收入667.4亿元，支出666.4亿元，收支相抵结余约1亿元；2000年，收入749亿元，支出748.6亿元，收支相抵结余0.4亿元; 2001年，收入851.7亿元，支出850.7亿元，收支相抵结余1亿元；2002年，收入882.4亿元，支出881.1亿元，收支相抵结余1.3亿元; 2003年，收入1105.3亿元，支出1104.3亿元，收支相抵结余1亿元；2004年，收入1399.7亿元，支出1398.3亿元，收支相抵结余1.4亿元; 2005年，收入1680.2亿元，支出1676.3亿元，收支相抵结余3.9亿元；2006年，收入1827亿元，支出1815.9亿元，收支相抵结余11.1亿元；2007年，收入2343.7亿元，支出2313.6亿元，收支相抵结余30.1亿元。
这种捉襟见肘，与上海1991年向中央提出的“三句话”和“三个保证”关系密切。当年9月下旬召开的中央工作会议上，时任上海市市长黄菊代表上海向中央提出了“率先改革、自主改革、自费改革”的“三句话”改革思路，同时做出了“三个保证”：一、社会主义方向；二、服从中央调控，绝不搞上有政策下有对策，不能对着干；三、保证财政每年都上缴。这个史无前例的“自费改革”，在给上海以很大的发展自由度的同时，也让其背上了沉重的债务包袱。上海市统计局的统计数据显示，1988—2005年的18年间，上海通过批租15442幅共77.24万亩土地获得了约9000亿元土地出让金，但同时还主要通过借贷等方式筹集了约2.73万亿元建设投资资金。被查处的原中央政治局委员、上海市委书记陈良宇就数次在公开场合开玩笑说自己是个“还债书记”。
虽然2007年地方财政收入大幅增长31.4%，首度突破2000亿元大关，不过仍没有扭转上海财政收支捉襟见肘的局面。根据上海的规划，全市2008年地方财政支出的预算是2573亿元，收支相抵就需要财政收入比2007年增长22.5%才行。不仅如此，2008年是全国深入构建和谐社会的一年，需要公共财政温暖的上海市民比比皆是。因此，财政能否实现收支平衡的预算目标还是个未知数。
2007年，上海第三产业实现的增加值为6223.83亿元，占全市生产总值比重的51.9%。但是，这种增长得益于一次性、政策性和超常规的因素。上海市统计局局长潘建新说，在上海2007年地方财政收入较快的增长中，至少有两大因素是2008年无法复制的。一是证券交易量倍增加上证券交易印花税税率上调3倍，与之相关的税收大幅增收；二是银行业在利率上调等因素推动下，营业税、所得税增收显著。
按照上海的设想，财政收入未来新增的奶酪将来自第三产业——今后5年，第三产业增加值将超过1.1万亿元。以全市生产总值2万亿元计，第三产业的比重要占到55%，在中心城区更要达到 80%。但现在的悬念在于，到底第三产业中的哪个分支会成为上海财政收入的宝藏？
在上海2007年实现的2102.63亿元地方财政收入中，地方级税收收入贡献了1975.48亿元，占比高达93.95%。也就是说，税收是上海财政收入的绝对来源。由于增值税（313.42亿元）、营业税（714.6亿元）、个人所得税（169.44亿元）、企业所得税（425.63亿元）合计达1623.09亿元，另外332.39亿元税收来源何在？细心的人可以发现，上海市统计局2007年没有按惯例将房地产实现的税收金额写入国民经济和社会发展统计公报。有迹象显示，房地产税收很可能就是上海2008年财政收支平衡极需仰赖的雪藏品种。
记者根据3089.35亿元的商品房销售额和2006年执行的约1.96%税率推算，上海2007年实现的房地产税收至少是60.56亿元。这个金额比2006年的42.68亿元增加了41.89%。由于2007年国家宏观调控提高了房地产业的部分税收标准，因而上海实际征收的房地产税收应该比60.56亿元要高出不少。尤其值得注意的是，如此高的税收是在房地产投资占全社会固定资产投资比重比2006年下降3.2个百分点情况下出现的。由于土地购置和开发面积均呈现不同程度的下降，上海是2007年全国各省市中唯一房地产开发投资呈下降态势的省市。但这种下降是暂时的，因为上海目前还有至少近20万亩已批土地尚未开发。更关键的是，房地产业地位虽然看上去远不如“十五”时期的第四大支柱产业那样重要，但这并不等于上海经济改变对地产的依赖了。
经济地产化难改
针对房地产业，《上海市国民经济和社会发展‘十一五’规划纲要》中这样写道，“积极稳妥发展房地产业，完善房地产市场体系，优化供给结构，保持适度规模，加强交易秩序监管，保持房地产价格基本稳定，延伸发展房地产服务，推进房地产业持续健康发展。”
虽然从第四大支柱产业降格为稳定发展，但上海的GDP短期内对房地产的依赖并不会改变。2007年，上海完成的全社会固定资产投资总额为4458.61亿元，其中投向第一产业8.37亿元，投向第二产业1397.57亿元，第三产业投资3052.67亿元，所占比重为68.5%。而在整个第三产业的投资中，房地产业1307.53亿元就占去了42.83%，其地位比商业贸易、交通运输、金融、餐饮、酒店旅馆、教育文化、医疗卫生等其他第三产业要重要得多。
上海2007年的GDP同比增长13.3%，金融业增加值同比猛增33.4%的贡献不菲。如果金融业能继续保持强势，自然能够减少上海对房地产的依赖。但上海证券交易所2007年有价证券成交金额38万亿元的盛况是不可能持续的。股市没有了2007年那样攻城拔寨的牛市，期货、银行间同业拆借、黄金、钻石等市场的成交都会受到程度不同的冲击。上海最为冀望的股指期货也不大可能在2008年推出，目前唯一能够期待的是深圳交易所主板公司在2008年完成向上海证交所的平移。但深交所主板公司数量较少，整个股本规模也远没有上交所大，能够给上海贡献的金融增加值相对有限。因此，出任上海市副市长的原中国证监会副主席屠光绍短期内能够作为的空间并不宽广。
上海第三产业增加值2007年占GDP的51.9%创出了历史新高，2005年和2006年的这一数字分别是50.2%和50.6%。而第三产业给上海GDP贡献半壁江山，正是上海房地产进入最为疯狂的时期。
上海市政府一位决策咨询专家表示，上海GDP连续16年保持两位数的增长，与强势政府集中力量办大事的发展模式关系密切。磁悬浮、洋山港、轨道交通、房地产建设等大项目，如果没有政府的强力推动，几乎根本不可能在那么短时间内完成立项和资金筹措。但这种以政府之手捏合资源的方式，在发展现代服务业方面却显得乏力。上海2007年末的604家金融机构数量还比2005年底的610家少了6家，多少说明了这并非政府强势就能决定的事。复旦大学中国经济研究中心主任张军教授认为，上海要转变经济发展方式，就必须在现有人力、资源的状况下发挥比较优势，创造出更多的产业附加值，而这只能来自金融、信息等产业。
但转变政府的强势操作模式并非一朝一夕能够完成的。在这个过渡期间，上海断少不了需要房地产继续对GDP发挥作用。上海市政协经济委员会委员任浩表示，从理论上看，创新产业也许可以弥补房地产的“空白”，但从制约因素上看，上海的人力资源、文化背景、金融条件能否为创新提供足够空间目前还难以预期。
高房价加速空心化
上海市统计局局长潘建新说，上海2007年人均住房居住面积达到16.5平方米，虽然只比2006年的16平方米微增了0.5平方米，但相比1995年的约8平方米增长了一倍多。从1997年起，上海进入住宅建设高潮期，此后每年住宅竣工量保持在1500万平方米、平均每千人10套以上。进入新世纪后，住宅竣工量更是每年突破2000万平方米。由此，上海市民人均居住面积逐年攀高，年均增长达到0.7平方米左右。
相对人均居住面积的小幅攀升，上海市民为住房却付出更为巨大。上海佑威房地产研究中心的数据显示，2007年在上海购买一套房产的支出要比2006年多13万元左右，平均每套的成交价是128.27万元，折合约10293元/平方米。上海这轮房市是从1998年开始启动的，那时的住宅平均销售价格只有3026元/平方米。作家王安忆曾经感喟说：“别的地方的历史都是循序渐进的，上海城市的历史却好像三级跳。”如果把这话用来形容这几年上海房价的突飞猛进，无疑是精妙之极。
高房价使得过去三方得利的拆迁变成了居民最头痛事情的同时，除了因拆迁纠纷每年到北京上访的人数排到全国第二位外，2005年还发生了上海城开住宅安置有限公司员工烧死拒绝拆迁的抗美援朝老英雄的惨剧。此外，陈良宇落马引发的大量上海官员被查办，“上海首富”周正毅“二进宫”，浦东新区副区长康慧军领衔炒作陆家嘴中央公寓，以及地产富豪周小弟为独吞升值地块雇凶伤人，这些上海房地产系统整体性塌陷的衍生品，将房价每一个环节都存在人为操纵的隐秘暴露得一览无遗。
然而，高房价导致的“空心化”不断加剧，才是上海系统性的危机所在。截至2007年6月，有7000余家浙江民营企业撤离上海，把总部或重要部门迁往杭州、宁波、香港；2007年上半年有超过100家的江苏企业申请到香港投资，相当于2006年全年的总额。民建上海市委的专家们认为，江浙企业投资方向的转移，表明上海投资环境的影响力正在下降。
这些浙江民企，大多是1998年响应上海建设总部经济的号召而乔迁进沪的。自上海1998年出台了对内开放的“二十四条”后，各地企业进沪热潮一波接着一波。1999年，外地迁沪企业数量为6012家，几乎等于1997年之前20年的总和。但如今江浙民企的集体出走，却是上海“空心化”的一次集中体现。
事实上，早在2002年，外资就掀起了迁离上海的风潮。2002年，联合利华将其位于上海的家庭及个人护理用品生产基地逐步移往新建的合肥工厂。联合利华方面表示，这项迁移能替公司节省30%的生产成本；2004年8月，3M公司宣布把它在中国的第5家工厂开在苏州，而此前它在中国的4座工厂全部位于上海。除外资迁离外，上海在新项目的争夺上也落在了下风。2004年5月，全球第六大的半导体制造厂商英飞凌公司决定将总投资达10亿欧元的中国生产中心设在苏州工业园。
房价高低对企业赢利能力的影响是相当明显的。摩根士丹利亚太区分析师季卫东说，总部在上海的盛大营业利润率最高仅为30%，而总部在广州的网易则高达60%，主要区别就在于两地的房租成本不同。此外，高企的房价使年轻人无力置业定居，很多公司面临员工流失问题。过去几年中，广州、深圳公司的员工流动比例就低于上海。上海国际问题研究所世界经济研究室张海冰博士说，包括美国硅谷、印度班加罗尔等各地的经济发展轨迹表明，经济增长不是靠房地产拉动，房地产的发展反过来是由经济发展带动的。上海要发展高新产业，必须降低房屋价格，这样才能吸引国际研发机构和人才来沪落地，只有提高商住环境和降低商务成本，使经济首都的房地产价格趋于理性，才能确保上海“十一五”走在中国经济的最前沿。
上海高楼经济不经济谁之过
上海并非高楼经济不经济的首个敢冒大不韪者，东京、香港都已经证明暴涨房价是经济发展后劲无力的前奏。解剖最终成为了“牺牲品”的上海可以发现，“三二一产业”超前战略的失败是高房价得以形成的内因，而分税制导致的财权和事权背离则是诱导上海市政府僭越“经营城市”和“政府牟利”鸿沟的外因。
从2008年3月1日开始，双向11车道的外滩开始实施变为上下两层双向4车道的综合改造。到2010年3月改造完成时，上海1992年给外滩描绘的“华尔街”将彻底变成“第五大道”。届时，这个中国第一条金融街将是全球精品时装、餐饮、艺术的“新天地”。上海重建新外滩的历史之斧，是从1992年开始挥动的。按照当初的规划，外滩将被打造成为21世纪的亚洲“华尔街”。为了让各类金融机构入驻外滩的楼宇，上海在1993年进行了“重建新外滩”的浩大工程，整个工程最为重要的动作是把原在外滩办公的非金融机构进行腾笼换鸟。现在外滩由“华尔街”变成“第五大道”，虽然有点让人啼笑皆非，但却点出了上海经济房地产化的历史根源和政策轨迹。
瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬说，上海过去几年有着强烈的摆脱制造业、全力打造服务业的政策倾向，注意力和资源倾注在打造金融中心和物流中心上。然而，金融中心生不逢时，股市从2001年开始步入熊市。如此环境下，新生的基金业举步维艰；期货市场、外汇市场和衍生产品因品种单一、对冲保值能力差，市场规模太小; 银行业改革的小碎步，使得上海在银行业务上较国内其他地区也未见优势; 保险业则持续低迷，未能给上海经济带来预期的动力。2000年时，上海金融业增加值占GDP的比重从1995年的10%上升到了15%，但金融业增速2000年之后一路下滑，2002年还出现了负增长，2004年重新回到了1995年的水平。虽然航运、物流业发展相对顺利，但光靠运输业的有机增长不足以拉动GDP两位数的增长。
在发展现代金融业先天不足的情况下，上海为了达到超前发展的目标，选择了相对较易完成的基础设施作为突破口，希望以此实施“总部经济”，吸引国内大企业总部、国际公司中国总部和金融机构入驻，尽快促进金融业的发展。于是，房地产便堂而皇之地成为推升上海GDP的发动机，市中心写字楼林立，高楼更是将陆家嘴地区压低了几厘米。《上海综合经济研究》主编沈建新因此认为，上海由以第二产业为主导转变到以第三产业为主导的发展轨道，最早得在2010年后才会开始。
上海是2003年发现世界金融中心的目标过于遥远的，但那时城市已经富贵得难以容下制造业了。中国社会科学院城市发展与环境研究中心李恩平指出，为了支持第二产业重新发展来弥补GDP窟窿，上海市政府利用土地划拨、协议出让等方式对一些重点工业企业给予优惠和扶持，正是由于对第二产业的土地利用支持，使得上海土地供给中划拨土地所占比重过大。这种产业政策，扭曲了房地产的供需结构。由于受规模不经济的约束，城市建设用地可扩张的规模被预期是固定的，急剧增加工业用地意味着商住用地供给的减少，这激起了开发商和消费者双重投机的热情。因为即使在需求不变的条件下，现有和预期供给的减少也必然导致房价上升。
2007年，上海城市居民家庭人均年可支配收入和年人均消费支出分别为23623元和17255元，两者分别比2006年增长14.3%和16.9%。也就是说，上海市民2007年人均获得的净收入是6368元。即使将这6368元净收入全部用于购房，对应10293元/平方米的房价只能买到约0.62平方米的建筑面积。剔除房贷产生的巨额利息负担不说，一个三口之家单单购置90平方米的经济适用房就得28年才能完成。显然，上海市民不是高房价的受益者。陶冬说：“高房价的受益者只能是开发商和地方政府。”
在专家们看来，上海市政府前几年通过高价卖地弥补了金融产业下降给整体GDP造成的拖累。来自上海市社科院的一份报告显示，在上海市的财政收入中，有25%左右来自房地产及相关行业，包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。其实，除了获取出让土地和房地产税收的巨大收益外，政府还通过旗下的房地产公司在房地产开发中获取了不计其数的隐性财政收入。据调查，上海50强房地产企业中接近60%隶属于市、区两级政府。这些政府背景的房地产公司，大多起家于1978—1991年或1992—1999年。而这两个阶段，分别是上海房地产市场从无到有向大爆发阶段的演变时期。此后，上海密集出台了大量刺激房地产市场发展的政策，包括蓝印户口、购房退税及终结外资购房限制等。从2004年开始的31个月中，外资机构和个人共在上海购置了44140套共637万平方米的房子，价值合计高达912亿元。
上海对房地产的倚重，看中的是土地背后隐藏的财政权力和货币权力，因为批出的土地几乎立即就可以变成银行的抵押贷款。土地由财政而货币，实际上标志着上海从中央政府手上重新拿回了两项最主要的权力。在1990年代初期的经济过热中，地方政府对银行的支配权险些酿成了一场致命的金融危机，随后地方政府手中的金融权力几乎被悉数上收。上海向中央申请“自费改革”，并开始掀起土地批租风潮，无疑是其先知先觉地认识到土地才是足以推动经济增长并能够独立支配的要素资源的魅力。
可以假设的是，如果能够掌握相应数量的财政支配权，上海或许就不大会对房地产如此依赖了。到底上海每年向中央上缴了多少财政收入，这个数字始终是个秘密。但记者掌握的一份数据显示，中央每年从上海拿走的远比留给上海支配的多得多。1998年，上海当年的财政收入是814.3亿元，而同期的地方财政收入只有392.2亿元；1999年，分别是916.4亿元和431.8亿元；2000年，分别是1141.6亿元和497.9亿元；2001年，分别是1995.62亿元和620.24亿元；2002年，分别是2202.25亿元和719.79亿元；2003年，分别是2828.87亿元和899.29亿元; 2004年，分别是3591.73亿元和1119.72亿元；2005年，分别是4095.8亿元和1433.9亿元。
上海发明的这种“土地财政”，在全国人大代表洪可柱看来完全是由事权与财权搭配不合理的财政体制造成的。他说，1994年实行中央与地方的分税制后，中央的财政集中度达到50%，省市财政占30%，县乡财政仅占20%，而后者却需要供养67%的财政人口，留给地方的主要是建筑税和房地产税，这种财政体制诱导了地方政府靠土地生财。独立学者孔善广说，地方政府在分税制后财政收入急剧减少的状况下要完成和凸显政绩考核指标，必然加大基础设施投资、追求GDP的增长以增加财政收入，只能在既有法律法规及政策下获取尽可能多的“土地财政”。
很多专家指出，尽早推进中央政府和地方政府财权与事权的改革，对于稳定中央和地方关系，对于改进我国的公共服务供给，必然有很大的作用。然而，到目前为止实施的廉租房政策，中央政府依旧是希望地方政府勇挑重担。按照《上海市社会保障“十一五”规划》的目标，上海到2010年要使10万户生活困难、居住困难的城镇“双困”家庭受益廉租房。但上海市房产经济学会住房保障专业委员会秘书长丛诚表示，要实现这样的目标，保守估算上海每年需要至少4亿元资金用于租金补贴，而现有的住房保障资金供应模式很难担起这样的保障规模。安邦集团研究总部高级分析师贺军也指出，房价大涨逼迫中央政府下决心抓好廉租房，这对低收入者是一个好消息，但更为庞大的中等收入者却仍然会被房子压得喘不过气来。作为维护市场经济和社会秩序稳定的中坚者，中产阶级变成房地产市场最大受害者导致的结果，是解决了廉租房问题，却不能缓解住房引起的社会矛盾。
