国美系：“低价快出”地产模式
作者：商思林 浏览次数： 更新日期：2006-4-5 14:18:04 字号设置：[ 大 中 小]
“我们不做20%利润以上的项目，即使利润只有5%，只要资金回笼快，我们就是最后的赢家”
“真庆幸宏观调控前的改变。”8月27日晚上9点多，国美系中鹏润和明天两家房产公司的业务发展中心总监陈云峰在回家路过四环时，边看路边就要上架的广告位边和记者聊。鹏润房地产和明天房地产的实际掌控者为黄光裕的妹夫、国美帝国的二号人物张志铭。
8月20日，陈云峰一手操盘的100万平方米的国美第一城收山之作，4期1000多套房子全部采用了45—95平方米的中小户型，于市场观望情绪弥漫之际竟然3天内售出700多套。在凭借20亿销售额创造上半年销售神话后，国美再次引起地产界的一片惊呼。
陈云峰感叹结果来之不易，国美第一城1期1月份开盘，2、3期于3月、5月开盘，正好跨过始于5月底的宏观调控。
“我们反应还算快。”陈云峰回忆说，国美第一期100平方米以下的户型占30%左右，这与当时市场的主流相当，但他们注意到前来咨询的36000个潜在购买者有80%对100平方米以下的房子更感兴趣。尽管开盘前做了调研，中小户型需求量之大还是让他感到吃惊，曾经任国美电器上海和香港分公司总经理的陈云峰对这份来自市场一线的反馈非常重视。陈云峰组织了多次会议进行讨论，在2期开盘前不久，鹏润内部达成一致：增加小户型比例。
陈云峰对《商务周刊》说：“我们将一些已经设计好的130平方米的大三居拆成两套小户型，第2期和第3期将中小户型的比例逐步调高到50%和70%，销售基本没受调控影响。”
“从30%到50%，到70%再到100%，要知道当时还是房子不愁卖。”在市场非常好的时候决断是要利润还是要现金流的确很难，陈云峰庆幸他们的改变。
他将此归功为国美电器经过20多年发展形成的对现金流流动速度刻骨铭心的认识。“我们不做20%利润以上的项目，即使利润只有5%，只要资金回笼快，我们就是最后的赢家。”
调控3个月，整个房产市场陷入浓重的持币待购气氛中，此前擅长捂盘的房产商和调控重点限制的高档商品房销售受到了严重打击，加上银行资金收紧，很多房产商遭受双重打击，资金链条绷紧。此时，资金回笼快的好处就显而易见了。陈云峰称，国美的几个房产企业在开发阶段还没有用银行的一分钱。谈起华润地产8月初在北京北五环清河水泥厂地块派出的22亿元高价，陈云峰愈发相信资金对当下房地产资源整合的重要性，他当然不甘人后：“8个月回笼了30亿元，我们现在有足够的资本和京城的巨头们掰一掰手腕。”
事实上，国美选择在今年集中发力，虽然遭遇宏观调控，但其房地产战略布局却未因此有片刻停顿。
国美涉足房地产业已经10多年，但项目一直不多，从今年开始，国美一下推出四家公司，除了上述两家，还有今年2月份成立的国美置业和尚未正式开展业务的尊爵房地产公司。鹏润是国美系的班底，成立时间最长，曾经开发鹏润家园和鹏润大厦。明天地产于今年9月刚刚成立，虽然眼下与鹏润两块牌子一套人马，但未来将是张志铭个人的资产。
近日刚刚走马上任的国美置业总经理童渊向外界描述了国美系框架：鹏润拥有开阳桥附近总建面15万平方米的大康鞋城，鹏润房地产将继续完成国美第一城，之后致力做北京的高档物业；国美置业倾向于商业地产；明天会延续“高品质普通住宅”方向；尊爵则将面向外埠二线城市，大规模开发当地的“均价房产品”。所谓均价房，就是以当地的商品房均价为标准，追求低价快出。
早在年初，业界就传闻国美将拿出40亿元在全国范围内拿地。在9月11日中国企业家年会上，童证实了业界的传闻——不过不是40亿元，而是50亿元。据称，去年黄光裕在香港股市将手中国美股票两次套现，共拿回25.69亿元港币，加上其一开始融到的20亿港币，国美集团的资金前所未有的充足。黄光裕曾公开表示，股市筹集资金将很大一部分用来投资地产。
“黄总仅从股市这一条路还有很多融资空间，何况还不止这些。”陈云峰透露，实际上国美从2004年就开始了全国范围内的跑马圈地。
童渊在接受媒体采访时也透露。“（国美系）在北京已经签了两块地，一块在西坝河，一块在长安街西延线，两块地总建面50万平方米。跑了3个多月，12个城市平均每个去3趟，接触项目35个，规模从最小50万平方米到最大3平方公里，年内会谈下总建筑面积上百万平方米的两块地。”
“顶多再过两年，房产商会剩下不到20%，宏观调控是我们的机会，我们的目标是3年进入15强。”陈云峰踌躇满志，国美的未来将定位于一个房产投资商，依托强大的融资能力，整合项目资源。
业内分析人士指出，实际上国美的跑马圈地并没有依赖公开土地拍卖，因为大量缺乏资金的房产公司有的是存量土地，国美正好进入，这与万科和南都的合作不无二致。
“我们在家电市场锤炼出来的市场意识和采购经验同样适用于房地产。”国美第一城”的运作成功让陈云峰看到了他们未来的方向——给“北漂”和拆迁户盖房子。国美第一城在开盘之前就宣布同期开工同期施工，明年底交房，并声称100万平方米在年内全部售完。陈云峰称，现在看来实现目标问题不大.
迅速拿地办手续，迅速开盘销售，迅速回笼资金再投入开发循环，这好像是顺驰赖以成名的模式。但陈云峰认为，国美拥有更强大的融资渠道和更坚决的低价策略，这可以保证他们能坚持得更久，循环得更快。
张志铭成立明天地产后推出的第一个楼盘“明天第一城”于9月10日开始接受预定，均价5000元/平方米，依然全部是90平方米以下的小户型，依然是低于周边房价近千元。陈云峰向记者念起他们的广告词：告别寄居的年代。“明天第一城”代言人冯小刚的大幅广告牌已经竖在四环线上。广告上的冯小刚伸出双手说：“我把‘明天’献给你。”
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