“从现在的趋势来看，美元有贬值的可能，因此这种投资商业地产的情况将会持续。”温天络预测，保守估计，未来三年至少有三四百亿海外基金进入内地商业性地产，而且这个数字是指一些金融类、投资类的投资者，不包括发展商。
REITs能否拯救国内房地产业？
房地产信托投资基金可以解决部分商业地产发展商的资金问题，但住宅不受惠于此
八月流火，履霜冰至。受宏观调控和人民币升值双重打击，房价只涨不跌神话终于被打破。随着开发商与投资者之间僵持的持续，现金流已经成为开发商的死结。甚至有业内人士判断，到今年10月份，将有30%开发商因此出局。在此背景下，6月16日香港证监会撤销香港房地产信托投资基金（REITs）投资海外房地产限制，或许会成为内地开发商们的“救命稻草”。
房地产投资信托基金是以信托方式组成、主要投资于房地产项目的集体投资计划，基金向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
据麦格理集团中国区投资银行业务的创办人温天络介绍，寻求香港上市的认可房地产投资信托基金必须具备下列特点：专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入；收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人；订明其最高借款额；关联人士交易必须获得持有人的批准等等。
温天络的团队是继新加坡凯德置地之后，第二家宣布将内地商业物业打包整体上市的海外公司。此外，温天络团队管理的基金还将今年在香港购买的多座工业楼宇组成基金，两支基金都将在明年上市，总额达到70亿—80亿港元之间。
2004年11月，温天络带领的团队曾协助新加坡A-REIT（房地产投资信托）完成了3亿美元的增发。据他透露，目前已经有多家开发商就以REITs方式赴港上市一事与其进行接触。但并非所有开发商都能受益于此种融资方式。
虽然已允许国内发展商成立房地产信托投资基金，然后注入其在内地的商业地产项目，继而在港上市，香港证交所对这些企业制定了严格要求。同样在国内房地产投融资领域十分活跃的软库（软银）金汇执行董事暨投资银行负责人温天纳则指出，房地产投资信托基金的资产必须要以信托形式持有，必须要有清晰的法律形式及拥有权结构，由受托人进行有效监管，受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金，必须要有一个合资格的管理公司去管理，管理公司必须在廉洁稳健、市场操守、公平交易及公司管治方面都遵守高标准。
他进一步介绍到，房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标、风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制，该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售文件内清楚披露。房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人，必须获得有关该基金的全面、准确和及时的资料，以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素，从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定；所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易、委任或活动，应向投资者及持有人披露；房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的资料，亦不得以欺诈的方式表述。
“目前住宅（除非是租赁的公寓性住宅）是以一次卖断性的方式来经营的，因此不受惠于 REITs，但REITs 可以解决部分商业地产发展商的资金问题。”温天纳认为，REITs 的投资策略是针对收购一些已经完成的商业地产项目，这些项目的档次、地段、人流、租客的素质、空置率、租金的增长等主宰了它们被收购的可能性。第一轮的放进 REIT 的地产项目以位于一线城市为主，一些较低档次的项目则很难获得垂青。
