太阳升起了,作为亿万富翁开发商理查德·勒弗拉克(Richard LeFrak)金祥彩票的咖啡在去年8月欢迎客人到他的汉普顿(Hamptons)家中参加本赛季更为不同寻常的聚会之一:关于新税收减免的“沙龙讨论”。

独家活动的明星是美国财政部长史蒂文·努钦(Steven Mnuchin),他在那里解释了唐纳德特朗普总统签署的税务改革的关键部分。投资者在被指定为“ 机会区 ”的约8,700个苦苦挣扎的社区开发房地产或融资业务将获得大幅度提升他们的回报。美国政府期望鼓励向该国长期被忽视的地区注入1000亿美元。

但对于特朗普的长期朋友LeFrak而言,它代表了他在总统当选之前一直在努力的项目的潜在意外收获。

自2015年以来,他的家人和美国两个最富有的房地产部门Soffers一直在佛罗里达州北迈阿密开发一个名为SoléMia的 40亿美元社区。占地184英亩的“生活,工作,娱乐天堂”已经初具规模,预计将包括十几座住宅楼,一个可游泳的泻湖,一个医疗中心,商店和一家捷豹经销商 - 以前曾是超级基金的场地。

新法律引发了开发商的狂热,以启动可能符合资格的项目,但LeFrak的公司及其合作伙伴领先。他们游说城市官员和佛罗里达州当时的州长里克斯科特管理,以支持指定包括SoléMia在内的人口普查区。这种努力占了上风,击败了许多其他希望被包括在内的社区。金祥彩票

这些举措使LeFrak和该开发商的其他支持者获得了显着的税收优惠。有两位了解SoléMia的人,他要求不透露私人计划,他们估计新法律可能会使该项目的回报增加1亿多美元。LeFrak的发言人Stu Loeser表示,这个数字太高了。最终,它将取决于开发商如何为他们的股份筹集资金,他们作为公寓出售的公寓数量以及房地产市场的表现。

“迄今为止,该项目尚未从机会区计划中获益,而且尚不清楚它是否能够达到或达到何种程度,”开发SoléMia的合资企业Oleta Partners的发言人Florence Quinn说。她说:“周围社区将从这一发展中获得的好处是显而易见的,”包括就业机会和“已经开始的大量新房产税收入”。

Loeser说,LeFrak从未与总统讨论SoléMia或机会区,并且在2017年12月立法通过后才了解到激励措施。

民主党人和共和党人都预示着机会区将成为一种新的有力的经济发展工具。投资者通过获取他们已经获得的资本收益并在陷入困境的地区部署它们来宣称休息。但批评人士担心,法律写得如此宽松,它将成为富人的一份施舍,无论如何都要追求他们所追求的项目的回报。其他人质疑生活在这些地区的穷人是否会受益。

也许没有其他投资比SoléMia更能体现这种紧张。它可能是该国最大的机会区项目之一,展示了投资者如何能够为陷入困境的社区带来冲击。大多数居民都是黑人的北迈阿密的家庭收入落后于地区和全国平均水平。

然而,开发可能是在没有减税的情况下建成的。而且,由于市政和人口普查边界不匹配,帮助索利米娅成为机会区的贫困地区可能看不到一些收益。

据知情人士透露,很少有投资者在去年年初听说过机会区,当时SoléMia的代表会见了州长斯科特的工作人员,解释为什么他们的项目应该有资格休息。他们认为,这一发展可能成为这座城市的催化剂,将劳德代尔堡和迈阿密之间巨大的,未充分利用的地块变成新税收的重要来源。这位知情人士说,开发商最终扩大了他们的投入,鼓励北迈阿密的官员推动他们想要的区域以及其他几个区域。

外展是及时的。早在2018年,州长就急于向财政部提名。根据法律,他们只能选择四分之一的符合条件的低收入人口普查区域,引发市政当局,开发商,非营利组织和其他人的争夺,以影响这一过程。佛罗里达官员最终被淹没了1000多个请求。

“我当然是在游说,”当时担任斯科特选择的佛罗里达州经济机会部执行董事西茜普罗克特说。她不记得SoléMia的任何特殊要求,但表示州政府努力运行一个透明的流程,导致“整个州的强项计划”。

该机构的前副参谋长艾琳·吉莱斯皮(Erin Gillespie)现在经营一家机会区咨金祥彩票询公司,他说,该机构分析了数据,并听取了建议,对城市和县的建议给予了额外的重视。“我们真的很信任当地政府了解什么是最好的,”她说。

在这方面,LeFraks和Soffers在北迈阿密市经理Larry Spring找到了一个愿意的合作伙伴,他在开发人员联系时已经了解了机会区。

“它过去的那天,我们的联邦说客打来电话说,'你需要看到代码中的某些内容,'”Spring回忆道。作为一名经过培训的会计师,他将机会区视为加速其城市部分重建的一种方式,该城市已经萎靡多年,并大大扩展了北迈阿密的税基。“在30年的时间里,你谈的是数亿美元,”斯普林说。

该开发项目还承诺提供大量建筑工作,以及继续在这些企业工作.Costco Wholesale Corp.最近将一家商店搬迁至SoléMia,迈阿密大学健康系统于2月宣布在那里开设一家工厂。它将为附近的社区提供各种专业医疗服务。

看到潜力,斯普林斯在一封信中敦促斯科特提名他所在城市的10个区域,包括与索莱米娅的区域。他没有优先考虑他们。虽然尚不清楚斯科特是否知道游说,但他后来向财政部发送了一份清单,其中包括LeFraks和Soffers想要的信息。只有另外两个区在北迈阿密选择,其中之一邻近与鞋底米娅的区域。

斯科特,现在是美国参议员,没有回应关于SoléMia的评论请求或他如何选择提名哪些区域。

要申请减税,投资者首先要获得他们在其他地方赚取的资本收益,并将其投入新区域内的新房地产项目或业务。这延迟了他们对政府的责任,直到2026年底,并最终可以减少它。与此同时,如果持有十年或更长时间,他们的新投资可以免税增长。

LeFrak的发言人Loeser表示,SoléMia的支持者可能没有理由要求获益。如果它可以阻止开发商声称房产折旧中断,或者如果投资者决定持有他们的股权超过十年,那么这种特权就会变得不那么有吸引力了。

机会区法规仍在被解决,这也可能使开发公司获得利益的能力复杂化。只有在税法通过后进行的投资才有资格,减少已经投入现场的资金的休息时间。尽管如此,如果还有数十亿甚至数十亿美元投入资金,这些家庭仍有充分的机会使用激励措施。

一些城市官员认为开发商获取更大利润没有问题。

“如果LeFrak花费更多或花费更快,因为他将实现税收优惠,作为一名市议员,我说,'太好了',”代表包括该开发区的区域的Scott Galvin说。他说,该项目的一些额外税收可以用于经济适用房。

他补充说:“我认为给富人减税并不受普通民众欢迎。” “但是,在这种情况下,这对我的社区有益。”

曾经是加拿大人逃离寒冷的冬季目的地,这个社区已经变得破败。家庭装入了几百个破旧的房屋和拖车,以某种方式在南佛罗里达臭名昭着的飓风中幸存下来。他们是人口普查区家庭收入中位数仅为29,427美元,贫困率接近30%的一个重要原因,很容易使其有资格享受减税优惠。

在高地村,SoléMia的观点显然是消极的。

49岁的Home Depot收银员布伦达埃文斯(Brenda Evans)居住在附近十多金祥彩票年,担心开发将很快推高租金。她为她的妈妈,两个女儿和孙子每月支付600美元购买三间卧室。

“我确信有一天我们会被赶出去,”她说。

即使他们留下来,像埃文斯这样的居民也会错过SoléMia对当地金库的贡献。Highland Village分享SoléMia的机会区。但由于奇怪的市政边界,拖车公园是北迈阿密海滩的另一个城市的一部分,这将不会从新开发项目中获得税收。

奥巴马前政府官员史蒂夫•格里克曼(Steve Glickman)表示,一些区域必将被选中,因为开发商有动力为他们游说,他们帮助设计了激励措施,现在运营的Develop LLC与机会区的投资者进行协商。

“我不认为这是消极的,”他说。它是“建立这个数千亿美元的更广泛的产业的一部分,这个产业将遍布全国。”他指出,他对SoléMia没有具体的了解。

威利洛根对事情的看法不同。佛罗里达州的一位前州代表在迈阿密 - 戴德县西北部建立了一个非营利组织,负责建造经济适用房,他还游说州政府官员指定他认为更有价值的地方。虽然他说有些人被选中,但他觉得这个过程仍然有利于开发人员,而不是穷人的需求。

洛根说:“谈论这件事让我很烦恼。” “所有这些据称试图帮助低收金祥彩票入地区的税收计划通常被用来刺激高档化和进一步的不平等。”